【全文】
北京市的监管部门开了一个很好的头。其他地方的监管部门可以效法了。
不动产信托登记缺位问题，是困扰信托业的一个核心问题。在监管部门鼓励服务信托的背景下，若信托登记制度仍然缺位，服务信托、慈善信托的发展举步维艰。长期以来，监管、业界和学术界都在推动包括不动产信托登记在内的信托登记制度落地，一直进展缓慢。
但北京市的这个试行办法的出台明确地告诉我们，建立一个可行的不动产信托登记制度本身并不复杂。
这个通知全文不到1000字，但足以解决不动产信托财产登记的大多数问题。
的确是破冰之举。
1. 办法给出了不动产信托登记的流程：
（1）到中信登办理信托产品预登记；
（2）签订信托文件；
（3）办理信托财产登记。
简单地说，经过中信登信托产品登记程序审查、备案的信托文件作为信托财产登记的首要依据。
2. 最需要重视的一个点是，本通知规定了取得“契税完税（或减免税）凭证”是信托财产登记的重要条件。在办理信托登记之时，以完税凭证作为备查文件。普通住宅交易的契税税率为1-4%，相比按照不动产（买卖）交易征税，已大大减轻了设立信托的税收负担。更何况，还可以争取减免税待遇。
有观点认为：没有财税部门的“点头”（共同发文），这个文件的效果有待检验。政府部门出台红头文件是一个严肃的事情，财税部门不至于会冒天下之大不韪出台一个完全按交易过户征税的信托税制细则，如此会消解这个已经出台的政府文件的效力。
本通知仅仅以取得契税完税凭证作为信托财产登记的核心依据本身，就反映了有关政府部门对信托登记的支持态度。
3. 另外一个重点是公示的方法。根据通知的规定，不动产信托登记公示的方法是“办理不动产转移登记”的同时，“在不动产权证书附记栏标注 ‘不动产信托财产，信托产品名称：xxx.’。
即，不动产物权转移登记 信托标识。
4. 当然，按惯例，本博还是要简单分析一下这个通知的尚需完善之处。
（1）适用范围：没有考虑非营业信托。
本通知只适用于信托公司的信托产品。这一登记办法（登记机构）比较依赖于中信登背书的信托产品登记，自然人等非信托机构受托人受托不动产仍然面临困难。
理想状态的信托登记办法应当适用于全部信托实践，把信托公司以外的受托人受托的信托包含在内。
在适用的信托产品类型方面，解释上，该通知能适用于资产服务信托和慈善公益信托，似无疑问。这些信托在设立时可能会“装入”不动产。从合理性的角度看，若信托设立之后通过交易等方式取得了不动产，资产管理信托中嗣后取得的信托财产的登记也应适用该通知。但是，该通知明显没有涉及信托设立之后不动产进入信托的信托登记问题。
（2）登记阶段：没有包括信托存续期间新信托财产的登记。
该通知只针对初始设立的不动产信托登记问题，对于信托设立之后，通过交易、受赠等方式后续取得不动产作为信托财产如何登记，没有规定。
（3）信托形式：没有考虑遗嘱信托。
办法中规定的登记义务人包括委托人和受托人，需要委托人将不动产权利转移给信托机构，需要委托人与信托机构共同签订信托文件，这些都现实，该通知并没有考虑遗嘱信托的特殊情况。遗嘱信托在委托人去世后生效，信托登记的义务人会变成遗产管理人，委托人不能和信托机构共同签署信托文件。
当然，过去关于信托的很多监管规范都存在这个问题，没有关注遗嘱信托的特殊性，导致遗嘱信托的可操作性降低。
（4）例外规定：内涵不清。
通知第三条规定：“因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致权属发生转移，或依据人民政府、人民法院、人民检察院等国家有权机关出具的嘱托文件办理不动产登记的，按照有关规定执行。”其中，“依据人民政府、人民法院、人民检察院等国家有权机关出具的嘱托文件办理不动产登记的”情形为何，并不清楚，需要厘清。
但总体上，北京市的这个暂行规定，以破冰之举为中国的信托业发展提供了继续前行的动力，是一个影响深远的法律文件。
附通知全文：
国家金融监督管理总局北京监管局北京市规划和自然资源委员会关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）
京金发〔20241337号
辖内各信托公司，市规划自然资源委各分局、亦庄开发建设局：
为落实国务院《支持北京深化国家服务业扩大开放综合示范区建设工作方案》相关要求，推进北京市辖内信托机构规范开展不动产信托业务，保障不动产信托财产登记的规范、准确、完整，切实保护信托当事人的合法权益，现根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国信托法》《不动产登记暂行条例》等法律法规，就做好我市不动产信托财产登记工作通知如下：
一、适用范围
不动产信托，是指委托人依法将其不动产转移给信托机构，由信托机构按照委托人的意愿以受托人名义进行管理、运用和处分的信托业务。
本通知所称的不动产信托财产登记，是指委托人将国有土地上已取得合法不动产权证书的不动产相关权利转移给信托机构，依法向不动产登记机构申请将信托财产权利和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。
委托人交付的不动产应符合不动产转让条件，权属清晰，不存在权利限制情形。
北京辖内信托机构以北京市行政区域范围内的不动产设立不动产信托的，信托财产登记适用本通知。
二、办理流程
（一）办理信托产品预登记
不动产信托成立前，信托机构应当根据信托登记相关规定在中国信托登记有限责任公司办理信托产品预登记，取得产品编码、信托预登记完成通知书。
（二）签订信托文件
委托人与信托机构共同签订信托文件，信托文件应明确信托目的、信托财产、信托期限、信托当事人的权利义务、信托财产管理、运用和处分等具体内容。
(三）办理信托财产登记
委托人与信托机构共同向不动产登记机构提出登记申请，不动产登记机构根据契税完税（或减免税）凭证、信托文件、中国信托登记有限责任公司出具的证明文件，办理不动产转移登记，并在不动产权证书附记栏标注 “不动产信托财产，信托产品名称：xxx.”
三、信托财产处置相关要求
不动产信托财产处置按照信托文件约定实施。因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致权属发生转移，或依据人民政府、人民法院、人民检察院等国家有权机关出具的嘱托文件办理不动产登记的，按照有关规定执行。
本通知自印发之日起试行一年。
